Das Bauland in der Schweiz wird knapp. So knapp, dass der Waadtländer SVP-Regierungsrat Jean-Claude Mermoud Methoden anwenden will, die Parteikollegen als «stalinistisch» bezeichnen. So knapp, dass der Baumeisterverbandspräsident und FDP-Nationalrat Werner Messmer mehr Hochhäuser in Gemeinden mit 8000 bis 12000 Einwohnern fordert. Und so knapp, dass der Gemeindeammann von Sins, Josef Huwiler, sagt: «Wir haben keine Baulandreserven mehr und werden deshalb nächsten Frühling der Gemeindeversammlung moderate Einzonungen vorschlagen.»

Die Aargauer Gemeinde Sins liegt in Pendeldistanz zu Zug und wurde von der so genannten «Zugisierung» erfasst: Rund um das prosperierende Steuerparadies Zug wurde der Eigenheimtraum so teuer, dass der Mittelstand in die Peripherie auswich und dort einen Bauboom auslöste. Baulandknappheit, steigende Immobilien- und Mietpreise sowie ein höherer Mobilitätsbedarf waren und sind die Folge.

Für Reiner Eichenberger, Professor für Finanz- und Wirtschaftspolitik an der Universität Freiburg, ist die weitere Entwicklung absehbar: «Das Bevölkerungswachstum wird tendenziell zu einer ‹Zugisierung› von weiten Gebieten im Grossraum Zürich und Genf führen.» Selbst Auslagerungen von Firmen aus dem Raum Zürich hält Eichenberger aufgrund des Siedlungs- und Preisdrucks für wahrscheinlich.

Als Hauptursache dieser Entwicklung sieht Eichenberger aber nicht die Tiefststeuersätze wie in Zug, sondern das Bevölkerungswachstum. Aufgrund der guten Wirtschaftslage und der vergleichsweise guten Zukunftsperspektiven der Schweiz werde die Zuwanderung unter den heutigen Rahmenbedingungen voraussichtlich anhalten. «Der Druck auf die Bauland- und Immobilienpreise sowie die Mieten im Grossraum Zürich und Genf wird steigen.»

Wie schnell das eingezonte Bauland in diesen Regionen wegen des Bevölkerungswachstums ausgehen kann, zeigt die Studie Immobilienmarkt 2011 der Credit Suisse (siehe Grafik). «In der Region Baden, im Glattal, im Zürcher Oberland-West, in Winterthur-Stadt, in der Stadt Zürich sowie in Genf kann das Bauland bereits 2015 aufgebraucht sein», sagt Fredy Hasenmaile, einer der Studienautoren. Steigt der Wohnflächenbedarf pro Kopf an wie bisher, «dürften die Reserven noch schneller zur Neige gehen», so die Studie.

Die Bevölkerungsprognosen der Credit Suisse bilden die Basis für die Analyse. Diese sagen den Regionen Morges/Rolle, Nyon, Gros-de-Vaud, Glattal sowie dem Zürcher Unterland bis 2020 ein Bevölkerungswachstum von satten 18 bis 20 Prozent voraus. Deutlich schrumpfen wird die Bevölkerung hingegen im Glarner Hinterland, im Goms VS sowie in Davos und dem Schanfigg GR.

Angenommen wird bei der Bauland-Prognose, dass keine Einzonungen oder bauliche Verdichtungen vorgenommen werden. Doch um die Gewinnung von neuem Bauland auf Kosten von Landwirtschafts- und Naherholungsflächen sowie um verdichtetes Bauen würden Zentrumsgemeinden in der Grossregion Zürich und Genf nicht herumkommen, so die Studie.

Einzonungen als Lösung des Bevölkerungswachstums, obwohl bereits heute zehn Fussballfelder pro Tag überbaut werden? Dagegen wehrt sich die Landschaftsinitiative, die ein Einzonungsmoratorium für 20 Jahre verlangt. Laut Professor Eichenberger keine gute Idee. Es müsse «in vernünftigem Masse weiter eingezont werden». Wenn man mehr Leute ins Land hole und so ein Bevölkerungswachstum von 10 Prozent in zehn Jahren schaffe, müsse man den Menschen auch mehr Platz geben.

Zudem müsse mit allen Konsequenzen verdichtet gebaut werden. Von der Absicht des Kantons Waadt, Gemeinden ein Kaufrecht an Baulandreserven zu geben, deren Überbauung die Besitzer verweigern, hält er nichts. «Das knappe Gut Boden wird dadurch noch schneller verbaut.» Für moderat mehr Einzonungen plädieren auch Messmer und Bauunternehmer und SVP-Ständerat This Jenny.

In grossen und kleinen Zentrumsstädten bleibt indes oft nichts anderes übrig als verdichtetes Bauen. So sieht man weder beim Hochbaudepartement der Stadt Zürich noch bei der Abteilung Planung und Bau der Stadt Baden grosses Einzonungspotenzial. Dort sagt Projektleiter Markus Bitterli, es gebe noch an zwei Orten Landreserven, die in zwei bis vier Jahren baureif seien. «Dann ist Baden gebaut.»

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