Das eigene Heim scheint für viele Haushalte so nahe. Die Zinsen sind rekordtief. Bloss 1,1 Prozent für eine zehnjährige Hypothek verlangen die günstigsten Anbieter. Die jährlichen Kosten eines Eigenheims seien erstmals seit 15 Jahren tiefer als die Mietkosten, schreibt die UBS. Kein Wunder, wollen der Grossbank zufolge nochmals mehr Haushalte ein Eigenheim.

Doch der Weg zum Traumhaus ist weit geworden. Die Banken sind eingeklemmt zwischen Anlagenotstand und schärferen Regeln. Ihre Nervosität kriegen die Kunden bei jeder Bank anders zu spüren. Stefan Heitmann vom Hypotheken-Berater Moneypark sagt: «Mit den Kunden selbst hat das häufig wenig zu tun.» So gebe es etwa Banken, die bei jungen Paaren den Lohn der Frau nicht voll ans Einkommen anrechnen. Heitmann erklärt: «Sie wollen das Risiko berücksichtigen, dass die Frau bald Mutter werden und als Erwerbskraft ausfallen könnte.» Die Ausgaben für die Hypothekarzinsen könnten so für ein knappes Familienbudget zu gross werden.

Heitmann hat Verständnis für die Bank. «Man kann ihr nicht vorwerfen, sich gegen Kreditausfälle schützen zu wollen.» Die Haushalte müssten sich indessen darauf einstellen, je nach Bank ganz andere Konditionen zu erhalten. «Oder gar kein Angebot.»

Die Nervosität der Banken trifft auch Kunden im Alter um die 50 Jahre. «Je nach Bank werden sie in eine andere Risikokategorie eingestuft», so Heitmann. Das habe damit zu tun, dass die Banken für die Pensionierung des Kunden vorsorgen wollen. «Im Normalfall ist nach der Pensionierung das Einkommen geringer. Die Hypothekarzinsen werden zu einer grösseren Belastung.» Im Extremfall fordere die Bank deshalb den Verkauf einer Immobilie.

Doch mit diesem Risiko «Pensionierung» geht jede Bank anders um. Der gleiche Kunde wird je nach Bank mit anderen Augen gesehen. Heitmann sagt: «Bei der einen Bank zählt man bereits ab 45 Jahren zu einer höheren Risikokategorie.» Doch bei einer Grossbank gelte man erst ab 50 Jahren nicht mehr als «jung». Regionalbanken würden bis zum Alter von 55 Jahre warten, bevor sie die Kreditkonditionen verschärfen.

Dagegen suchen manche Eltern eine Zuflucht bei den eigenen Kindern. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum hat vermehrt solche Fälle auf dem Tisch. «Das sind Eltern, deren Sohn oder Tochter für die Hypothek eine Solidarbürgschaft unterzeichnen würde.» Das Einkommen der Kinder wird so von der Bank an jenes der Eltern zugerechnet. Die Hypobelastung wird eher tragbar.

Wenger sieht dieses Vorgehen skeptisch. «Rechnet man es durch, funktioniert es meist nicht.» Den Kindern bleibe nach Abzug ihrer Kosten nicht genug, um die Eltern zu unterstützen. Zudem sei es rechtlich ein Graubereich. «Das ist etwas für die Anwälte. Ich bezweifle, dass eine Bank gegenüber den Kindern eine Forderung tatsächlich durchsetzen könnte.» Dennoch könne es sein, dass eine Bank die Bürgschaft der Kinder als zusätzliche Sicherheit akzeptiere.

Das Gemisch aus neuen Regulierungen und nervösen Banken hat bereits Wirkung gezeigt. Der Anteil der Haushalte, die noch an Hypotheken herankommen, ist deutlich gesunken. «Noch 2008 hätte die Hälfte der Schweizer Haushalte für eine Neubauwohnung von 120 Quadratmetern eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises erhalten», schreiben die Ökonomen der UBS. «Heute hingegen ist es bloss noch ein Viertel der Haushalte.» 2016 bekommen es kaufwillige Haushalte noch mit einem weiteren Risiko zu tun. Die Preise für Eigentumswohnungen werden gemäss UBS schweizweit um 1 Prozent fallen. Jene für Einfamilienhäuser werden zwar stagnieren, in vielen Regionen aber ebenfalls sinken. Die Folgen unterschätzen Haushalte auf eigene Gefahr. «Muss man gegen einen Abschlag verkaufen, wird der Kauf im Vergleich zur Miete schnell einmal sehr teuer», warnt Wenger.

Kaufwillige Haushalte sind deshalb gut beraten, die allergünstigste Hypothek herauszuholen – und nicht einfach nur zur Hausbank zu gehen. Zumal die Unterschiede grösser geworden sind. Silvan Kaufmann von Hypoplus/Comparis sagt: «Die Spanne zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten für zehnjährige Festhypotheken hat seit dem SNB-Entscheid vor einem Jahr markant zugenommen.»

Das liege vor allem an den Versicherungen und Pensionskassen, die langfristige Hypotheken sehr günstig anbieten würden, so Kaufmann. «Versicherungen und Pensionskassen erhalten von ihren Kunden die Gelder sehr langfristig ausgeliehen und können sie daher wiederum langfristig in den Verleih von Hypotheken investieren.» Dadurch hätten sie einen Vorteil gegenüber Banken. Diese würden sich am Markt refinanzieren – und nicht mit eigenen Geldern.

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