Das Plakat wurde vor kurzem überklebt. «Verkaufspreise per sofort bis 15 Prozent tiefer!», heisst es auf dem Aushang in Arosa GR, der bei der Seilbahnstation zum Weisshorn für Ferienwohnungen wirbt. Eurorabatt gibts nun auch für Immobilien.

Der Markt ist eingebrochen. Heute könnten Käufer aus zahlreichen Angeboten aussuchen und diese gegeneinander ausspielen, erzählt ein Immobilienmakler aus dem Engadin, der nicht namentlich zitiert werden möchte. «Früher hatte ich für jede Liegenschaft sieben bis acht mögliche Käufer im Hinterkopf und konnte bloss aussuchen. Einer von diesen kaufte dann auch meistens.» Lange seien Liegenschaften aus den Sechzigerjahren zu den gleichen Preisen angeboten worden wie Neubauten, sagt der Makler. «Das ist vorbei.»

Roland Leutwiler ist der Verkäufer des Ferien-Neubaus in Arosa. Auch er bestätigt den Wandel. «Ich muss entscheiden, ob ich eine Liegenschaft drei Jahre lang anbieten will oder ob ich den schnellen Abschluss suche.» Er habe sich für das Zweite entschieden und daher den Rabatt gegeben. Das Objekt sei gut, versichert er. Es handle sich um die letzte Parzelle in Inner-Arosa, die überhaupt noch auf den Markt komme.

Zahlen von UBS und dem Immobilienspezialisten Wüest & Partner bestätigen die Kehrtwende: Die Preise sind deutlich gefallen. Zum Stichtag im Herbst lagen die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen etwa in Silvaplana GR 12 Prozent unter den Vorjahreswerten. Auch Celerina und Pontresina liegen weit vorne.

Mittlerweile habe sich die Lage zwar etwas beruhigt, sagt UBS-Experte Claudio Saputelli. Doch Zahlen per Ende Jahr zeigen: Der Trend vor allem im Engadin zeigt weiter nach unten. Insbesondere in den Schweizer Luxusgebieten hatten die Preise in den Vorjahren stark zugelegt.

Zuletzt verzeichnete Wüest & Partner für Pontresina noch immer einen Durchschnittspreis von 17 900 Franken pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen. St. Moriz liegt mit 17 500 Franken leicht darunter. Eine Ferienwohnung mit 100 Quadratmetern kostet demnach fast 2 Millionen Franken.

Bisher weniger von der Kehrtwende betroffen ist offenbar das Wallis, wo die Preise teilweise weiter steigen. Doch auch dort gibt es deutliche Korrekturen. Die Spitzendestinationen Zermatt und Saas-Fee gehören zu den grossen Verlierern. Experte Saputelli warnt zudem: «Die Zahlen bilden nur die ausgeschriebenen Preise ab. Man kann davon ausgehen, dass die Rückgänge in Wirklichkeit grösser sind, da Rabatte nicht von der Statistik erfasst werden.» Vor kurzem habe er in Chur zum Thema referiert. Da sei die Rede gewesen von 10 bis 15 Prozent tieferen Preisen.

Hinter der Kehrtwende stecke ein regelrechter «Giftcocktail» an Gründen, sagt Saputelli. Einen grossen Einfluss habe sicher die Zweitwohnungsinitiative, die dafür gesorgt habe, dass alles gebaut wurde, was irgendwie bewilligt war. Auch wenn gar keine Nachfrage dafür bestand. «Heute ist es einfach so», sagt der Engadiner Makler. «Wer eine Bewilligung hat, baut auch.» Zu gross sei die Unsicherheit um die künftige Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative.

Immer deutlicher zeigt sich aber, dass auch die Schwarzgeldbereinigung ihre Spuren hinterlässt. «Die Auswirkung ist gross», sagt Saputelli. «Im Engadin ist die Nachfrage aus Italien praktisch eingebrochen.» Und die war wichtig. Etwa die Hälfte der ausländischen Käufer seien in der Vergangenheit Italiener gewesen, sagt der Makler. Heute wolle jeder wissen, woher das Geld stamme. «Egal, ob Sie eine Uhr oder eine Ferienwohnung kaufen.» Selbst wenn das Geld vielleicht gar nicht unversteuert sei, würden viele Käufer abgeschreckt. Kaufentscheide werden aufgeschoben.

Es sind die traditionellen Ferienorte der vermögenden Ausländer, welche die höchsten Preiseinbussen verbuchen. Und es sind vor allem die teuren Liegenschaften. Bei durchschnittlichen Wohnungen sei der Preisrückgang nicht gross, sagt der Makler. «Aber die Fantasiepreise für Luxusimmobilien, die wir früher sahen, gibt es nicht mehr.»

Hinzu kommt, dass es für Ausländer schwieriger wurde, überhaupt ein Haus zu kaufen. Denn die sogenannte Lex Koller schränkt den Kauf durch Ausländer ein. Wer nicht in der Schweiz niedergelassen ist, braucht ein spezielle Bewilligung. In der Vergangenheit wurde da dem Tourismus zuliebe auch einmal das eine oder andere Auge zugedrückt. So konnte sich die Familie des früheren italienischen Ministerpräsidenten Silvio Berlusconi in S-chanf ein Haus kaufen, in dem offiziell die Schwiegermutter angemeldet wurde. Faktisch lebte diese aber weiterhin in Italien. «Heute wird klar strenger kontrolliert», sagt der Bündner Makler. «Das geht nicht mehr.»

Das Gute an allem: Mit den fallenden Preisen weicht die Gefahr einer schnell platzenden Preisblase. Erstmals seit Jahren ist im Winter der «Bubble-Index» der UBS gefallen, wenn auch nur leicht. Als Grund nennt die UBS etwa das rückläufige Wachstum im Hypothekarmarkt. Auch haben die Hypozinsen trotz Negativzinsen der Nationalbank wieder etwas zugelegt.

Für Entwarnung ist es allerdings zu früh. Noch immer befindet sich der Index im Risiko-Bereich. Die Bank warnt vor einer zunehmenden Finanzspekulation. Fast jeder fünfte Kreditantrag würde mittlerweile für eine Wohnung eingereicht, die nicht selber bewohnt werde. Das ist ein Höchststand.

Und der Euro? Der gab dem Markt mit Ferienwohnungen wohl einfach noch den Rest. Hausverkäufer Leutwiler sagt, der Nationalbank-Schritt sei für ihn bloss Auslöser gewesen für die 15 Prozent Rabatt, die anderen Gründe hätten überwogen. Und eigentlich müsste Leutwiler seinen Eurorabatt längst wieder anpassen. Denn mit einem Kurs von zuletzt 1.07 liegt der Euro nur noch gut 10 Prozent unter dem alten Stand.

Mehr Themen finden Sie in der gedruckten Ausgabe oder über E-Paper