Ein Einfamilienhaus in Zürich zu besitzen, wird ein zunehmend exklusives Privileg. «Ein freistehendes Haus ist heute ein Luxusgut», sagt Patrick Schnorf, Partner des Beratungsunternehmens Wüest & Partner. Denn wo viele Menschen leben wollen, nimmt der Druck zu, Häuser in Mehrfamilienhäuser oder Luxusvillen umzuwandeln. Im Raum Zürich–Baden oder in Genf sei dieser Umnutzungsdruck enorm, sagt Schnorf. Für die «Schweiz am Sonntag» hat er ein Modell erstellt, das die Situation für Einfamilienhäuser in allen Schweizer Regionen darstellt.

Die Verlockung, ein «Hüüsli» durch einen Block zu ersetzen, ist immer dann gross, wenn Baulandreserven knapp sind, viele Menschen zuwandern und die Bodenpreise bereits hoch sind. Die Karte zeigt, dass das nicht nur für die klassischen Hochpreis-Agglomerationen um Zürich und Genf gilt, sondern auch für unscheinbarere Gebiete – etwa die Region Thun oder die Innerschweiz.

In vielen Gegenden werden zudem kaum noch neue Einfamilienhäuser gebaut. Ihr Anteil an den Neubauten nimmt seit Jahren ab; von 43 Prozent im Jahr 1999 auf zuletzt 17 Prozent. Inzwischen gibt es Gegenden, in denen die Zahl der bestehenden Einfamilienhäuser bereits abnimmt. Zum Beispiel im Zürcher Oberland oder an der Goldküste des Zürichsees, wo viele Häuser Neubauten mit Etagenwohnungen weichen mussten. Oder im luzernischen Entlebuch. Dort allerdings aus ganz anderen Gründen. Im gut erschlossenen Teil der Region würden vereinzelt Häuser durch Wohnblocks ersetzt, sagt Schnorf. Im Rest des Gebiets führe der Strukturwandel aber zu Abwanderung. Neue Einfamilienhäuser gibt es praktisch keine.

Experte Schnorf macht einen überraschenden Unterschied zwischen Zürich und Genf aus: «In Zürich sind derzeit nur 2 Prozent der Einfamilienhäuser auf dem Markt. In der Romandie dagegen beträgt dieser Anteil 10 Prozent.» Es fällt auch auf, dass selbst in Genf, wo die Preise stark angestiegen sind und grosse Wohnungsknappheit herrscht, trotz Umnutzungsdruck immer noch viele neue Einfamilienhäuser gebaut werden (siehe Karte). Das habe vor allem kulturelle Gründe, findet Schnorf.

«Die Westschweiz befindet sich noch immer ein wenig in einer vergangenen Welt.» Die Raumplanung sei dort weniger fortgeschritten, es gebe kaum Bedenken, freie Flächen mit Einfamilienhäusern zu überbauen. Zudem wirke sich der stärkere Individualismus aus. Man lebe lieber etwas peripherer, sei oft mit dem eigenen Auto unterwegs, sagt Schnorf. «In der Deutschschweiz dagegen sind Zentrumsleistungen und die Anbindung an den öffentlichen Verkehr wichtig. Die Leute wohnen dort, wo sie einfach hinkommen.» Das verstärke den Trend zur Verdichtung an beliebten Wohnlagen. Dies müsse nicht zwingend schlecht sein. Im Gegenteil. In den Städten müsse der Wohnraum noch effizienter genutzt werden, findet er. «Man kann sich überlegen, ob es nicht sinnvoll wäre, dort sogar eine Mindestnutzung von Bauland vorzuschreiben.»

Einfamilienhäuser würden somit tendenziell wertvoller, sagt Schnorf. Und das gilt konkret auch fürs laufende Jahr. Wüest & Partner gehen davon aus, dass die Preise für Einfamilienhäuser weiter ansteigen, während sich die Preise für Mehrfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum mittlerweile stabilisiert haben.

Damit ändert sich der Trend der vergangenen Jahre. Bisher hinkten die Preise der Einfamilienhäuser nämlich stets dem Gesamtmarkt hinterher. Die Statistiken täuschten jedoch, warnt Schnorf. «Weil kaum noch gebaut wurde, stieg das durchschnittliche Alter der Häuser, die auf dem Markt sind.» Dieser Effekt sei bei den meisten Preisindices nicht berücksichtigt, was im Fall der Einfamilienhäuser zu einer Verzerrung führe.

Und die Risiken? Natürlich sei auch bei Einfamilienhäusern ein Wertverlust denkbar, falls die Zinsen ansteigen oder das Wirtschaftswachstum über längere Zeit zurückginge, warnt Schnorf. Gerade dann spiele die Lage eine Rolle. «In den vergangenen Jahren wurde zum Beispiel viel in der Ostschweiz gebaut, weil man sich dort den Traum vom Eigenheim noch leisten kann.» Zudem lägen Gegenden um Frauenfeld in vernünftiger Distanz zu Städten wie Zürich, Winterthur oder St. Gallen. «Kriselt der Immobilienmarkt oder nimmt die Zuwanderung ab, sind das aber wohl die Gegenden, aus denen sich die Leute wieder zurückziehen.»

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