Die Mieten für Läden an erstklassigen Lagen wie der Zürcher Bahnhofstrasse oder der Rue du Rhône in Genf sind wieder auf Rekordkurs: In Zürich wurden im ersten Quartal Preise von 9000 Franken pro Quadratmeter und Jahr registriert – rund 6 Prozent mehr als noch vor neun Monaten. Und in Genf stiegen die Spitzenmieten fast gleich stark auf 7600 Franken an (siehe Grafiken). Das zeigt eine für die «Schweiz am Sonntag» aufdatierte Statistik des Beratungsunternehmens Wüest und Partner.

Noch deutlicher sind die Zunahmen sogar in Bern (18 Prozent) und Lausanne (16 Prozent). Lediglich in Basel stagnierten die Spitzenmieten. Beendet sind damit auch leichte Durchhänger, die etwa in Zürich und Bern registriert wurden. Dort lagen die Spitzenmieten 2012 leicht unter den Vorjahreswerten. Die Nachfrage nach Topflächen sei «ungebrochen», sagt Wüest-und-PartnerBerater Gino Fiorentin. «Wir sehen eine höhere Nachfrage als das Angebot und gehen weiterhin von hohen Preisen aus.»

Was für die Besitzer der Liegenschaften Grund zur Freude ist, hat jedoch eine Schattenseite: Leisten können sich solche Preise zunehmend nur noch international agierende Handelsunternehmen. In Zürich wird Zara als sicherer Nachmieter für das Bally-Haus gehandelt, in Basel zieht demnächst Apple in eine Liegenschaft, die zuvor von einem lokalen Schuhhändler gemietet wurde. Damit gleichen sich die Einkaufsstrassen an: Von H&M bis Hermès, von Dosenbach bis Rolex finden sich überall die gleichen Läden.

Ein Extrembeispiel findet sich in Bern: Anstelle der Dutzenden von Kleingeschäften wird künftig der Discounter Media Markt in die «Markthalle» in der Nähe vom Hauptbahnhof einziehen, wie der Elektronikhändler bestätigt.

Zwischen 70 und 80 Prozent beträgt der Anteil solcher «Filialgeschäfte» laut Wüest und Partner an den Spitzenlagen. «Wenn Mietverträge auslaufen, hat das oft zur Folge, dass einheimisches Gewerbe weichen muss, weil es sich die neuen Mieten nicht mehr leisten kann», sagt Sven Gubler von der Innenstadtorganisation BernCity. Noch konzentriere sich dieser Effekt in Bern vor allem auf die Spital- und Marktgasse nahe dem Bahnhof. «Wir kämpfen stark dafür, dass das in der unteren Altstadt nicht passiert», sagt Gubler.

Auch in Zürich ist die Filialisierung vorangeschritten. Die unabhängige Buchhandlung Barth an der Bahnhofstrasse musste vergangenes Jahr ihre Tore schliessen und auch die Metzgerei Kaufmann hat aufgegeben. Die Mieten an der Bahnhofstrasse seien in den letzten zehn Jahren um 70 Prozent gestiegen, sagt Markus Hünig, Geschäftsführer der Vereinigung Zürcher Bahnhofstrasse. «Die Globalisierung macht vor der Bahnhofstrasse keinen Halt.» Traditionelle Geschäfte seien in Nebengassen verdrängt worden.

«Kleine, exklusive Geschäfte müssen je nach Branche Quadratmeterumsätze von bis zu 100 000 Franken pro Jahr erwirtschaften, um die beobachteten Spitzenmieten zu bezahlen», sagt Immobilienberater Gino Fiorentin.

Mühe haben nicht nur Betreiber kleiner Läden, sondern zunehmend auch die grossen Warenhäuser mit ihren eher tiefen Umsätzen pro Quadratmeter. So rätseln derzeit alle darüber, wie lange Manor noch mit ihrem riesigen Warenhaus an der Bahnhofstrasse in Zürich präsent sein wird. Der Mietvertrag läuft demnächst aus.

Wie sich auch in einem Warenhaus hohe Umsätze generieren lassen, hat Jelmoli vor ein paar Jahren vorgemacht: Statt eines klassischen Sortiments setzt das Haus auf ein Shop-in-Shop-Konzept, das quasi viele kleine Boutiquen unter einem Dach vereint. Praktisch an allen Spitzenlagen ist auch das Warenhaus Globus präsent. Offenbar mit Erfolg. 1996 übernahm die zur Migros gehörende Kette an den teuersten Lagen von Genf und Lausanne zwei Warenhäuser. Mit diesen sei man sehr zufrieden, sagt Jacques Louviot von Globus Genf. Das Geschäft laufe zurzeit «überdurchschnittlich gut».

Die Spitzenlagen sind zunehmend in Besitz von institutionellen Anlegern, die keinen direkten Bezug zum Handelsgeschäft haben und an möglichst hohen Renditen interessiert sind. Die tiefen Zinsen haben etwa Pensionskassen auf Geschäftsimmobilien ausweichen lassen, nachdem sich mit Obligationen kaum mehr Geld verdienen lässt. Auch Erbengemeinschaften seien oft nur an der Rendite interessiert, sagt Markus Hünig von der Vereinigung Zürcher Bahnhofstrasse. Man suche immer wieder das Gespräch mit den Grundeigentümern. «Heute gibt es relativ viele Uhrengeschäfte, Juweliere, Textilfilialen und Schmuckhändler an der Bahnhofstrasse», sagt Hünig. «Es wäre schön, wenn es wieder den einen oder anderen Blumenladen, mehr Restaurants und Lebensmittelhändler geben würde.»

Doch Realität ist, dass der schwedische Modehändler H&M mittlerweile drei Geschäfte an der Bahnhofstrasse zählt, der Luxus-Uhrenhersteller IWC im September eine Boutique eröffnet hat und im November folgte Rolex mit einem eigenen Flagship-Store.

In Basel sieht man die Entwicklung der Filialisierung nicht nur negativ: Der Zuzug internationaler Brands wie Hermès zeige, dass die Einkaufsmeile an der Freien Strasse attraktiv sei, sagt Mathias F. Böhm, Geschäftsleiter der Organisation Pro Innerstadt. «Basel ist nicht gleich international aufgestellt wie Zürich oder Genf, das ist eine Tatsache. Wenn Marken wie Zara oder Apple zu uns wollen, ist das für uns auch eine Auszeichnung.»

Böhm glaubt nicht, dass es einen grossen Unterschied macht, ob solche Immobilien einem institutionellen Investor gehören oder einem Privaten. «Solange sie es sich leisten können, unter Marktwert zu vermieten, ist die Höhe der Miete vielleicht auch von ethischen Fragen geprägt», findet er. Doch wenn das Geld knapp werde, sehe es plötzlich anders aus. «Ab einem gewissen Betrag wird jeder schwach.»

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