Nach dem Ja zur SVP-Masseneinwanderungs-Initiative macht sich im Immobilienmarkt Ernüchterung breit. Die Zuwanderung hatte die Nachfrage angeheizt, nun droht diese auszubleiben.

Und doch gibt es noch viele Banken, die stark auf das Geschäft mit Hypotheken setzen. Die Nummer 1 im Markt, Raiffeisen, betont zwar, weniger offensiv zu agieren als in den Vorjahren. Dennoch gewinnt sie weiter Marktanteile, wie der Überblick über die publizierten Banken-Abschlüsse zeigt. Wuchs der Hypothekarmarkt 2013 mit 4,3 Prozent, legte die St. Galler Gruppe mit 5,3 Prozent deutlich stärker zu.

Das Wachstum hinterlässt Spuren in der Bilanz von Raiffeisen: Mit einer Kapitalquote von 14,9 Prozent erfüllt die Bank ihr ab Juni geltendes Zielkapital von 14,8 Prozent nur noch knapp. Sollte Raiffeisen für systemrelevant erklärt werden, könnte diese Vorgabe weiter ansteigen. Ein Sprecher beschwichtigt: Die Bank behalte 95 Prozent des Gewinns ein und habe die Möglichkeit, Kapital am Markt aufzunehmen. Und: «Wir gehen davon aus, dass sich auch mit einer allfälligen Einstufung als systemrelevant die Eigenmittel-Anforderungen kaum erhöhen dürften.»

Erstaunlich forsch ist die Privatbank Julius Bär unterwegs. Sie hat ihr kaum beachtetes Hypothekargeschäft um einen vollen Viertel ausgebaut und führt mittlerweile ähnlich viele Hypotheken in den Büchern wie eine mittlere Kantonalbank. Immobilien seien zu einem wichtigen Anlagethema geworden, sagt Hypothekenchef Alessandro Carrioccia.

Ansonsten fällt auf, dass im Verhältnis zu ihrer Grösse vor allem Banken zulegen, die in ländlichen Regionen stark sind wie die Kantonalbanken von Glarus, Freiburg, Neuenburg oder Nidwalden. Die Glarner und die Basellandschaftliche Kantonalbank expandieren zudem stark im Internet. Das passt zu den Ergebnissen einer Studie der Credit Suisse, die diese Woche präsentiert wurde. Das Wohnraumangebot ausserhalb der städtischen Zentren habe am stärksten zugenommen, sagt Studienleiter Fredy Hasenmaile. «Ein Angebotsüberhang wird möglich.» Als Gefahr sieht er, dass mit einer abnehmenden Zuwanderung weniger Menschen aus den Städten wegzögen und dadurch die Preise auf dem Land unter Druck kämen. «Es gibt Lagen, bei denen ich ein grosses Fragezeichen setzen würde. Da wird sich in ein paar Jahren zeigen, ob das gut war.»

Zu den grossen Investoren auf dem Land gehörten – nebst Privaten – auch zunehmend Versicherer und Pensionskassen, sagt Hasenmaile. Diese sehen im Immobiliengeschäft eine der letzten Möglichkeiten, Geld rentabel anzulegen. Die grössten Investoren sind Lebensversicherer wie Axa Winterthur oder Swiss Life. Ende 2012 hielten die Lebensversicherer gemeinsam Immobilien im Wert von 40 Milliarden Franken. Mittlerweile fallen sie am Markt auch mit den absolut günstigsten Hypozinsen auf. Swiss Life bietet zehnjährige Hypotheken für 2,27 Prozent an, Zurich für 2,07 Prozent.

Manch eine Bank bremst bereits deutlich. Die beiden Grossbanken wuchsen im vergangenen Jahr unterdurchschnittlich, und im Dezember ging ihr Hypothekarvolumen sogar leicht zurück, wie Zahlen der Nationalbank zeigen. Noch deutlicher ist die Trendwende bei Auslandbanken wie J. Safra Sarasin oder Sondrio: Für sie weist die SNB-Statistik Ende 2013 einen deutlichen Rückgang der Hypothekarvolumen aus. Bei den Kantonalbanken ist eine solche Kehrtwende bisher nicht zu beobachten.

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