VON YVES CARPY

«Die UBS und die Credit Suisse sind im Hypothekenmarkt auf die Bremse getreten», sagt Adrian Wenger vom VZ-Immobilienzentrum. Er und sein Team bearbeiten etwa 20 bis 30 Kunden mit Hypothekarfragen pro Woche und erhalten damit einen guten Einblick in die Entwicklung eines Markts, in dem die Preise vom Verhandlungsgeschick und vom Vermögen des Eigenheimbesitzers abhängen. «Die Zinskonditionen, welche die beiden Grossbanken seit Juni/Juli anbieten, sind nicht mehr überragend.»

Noch vor einem Jahr war das ganz anders. «Die UBS stieg mit Zinsangeboten nahe den Refinanzierungssätzen in den Bieterkampf», erzählt Wenger. «Sie offerierte etwa eine 10-jährige Festhypothek zu Sätzen zwischen 2,5 und 2,7 Prozent. Die Konkurrenzofferten lagen bei 3 bis 3,5 Prozent.» Heute würden CS und UBS sogar guten Kunden mit einem Vermögen, das Zusatzgeschäfte bringen könnte, nur mehr die im Internet veröffentlichten offiziellen Zinssätze aushändigen – «ohne Rabatt-Vorschläge». Dem Besitzer einer Rendite-Liegenschaft in Zürich habe ein CS-Berater bei der Krediterneuerung gleich eröffnet: Er könne nicht mehr den gleichen Rabatt anbieten wie das letzte Mal.

Bei der CS betont man an offizieller Stelle die stets konservative Kreditpolitik. Bei der UBS heisst es: «Wir verfolgen bei den Hypotheken unverändert eine nachhaltige Finanzierungspolitik.» Doch laut UBS-Insidern gehört es zur Strategie des neuen Chefs des Schweizer UBS-Geschäfts, im Hypothekarmarkt nur mehr unterdurchschnittlich zu wachsen und folglich Marktanteile abzugeben.

Das Selbstbewusstsein der UBS ist erstarkt. Und offenbar kann die Bank das Kapital anderswo gewinnbringender einsetzen. Bis vor kurzem war das noch anders. Laut VZ-Hypothekarfachmann Adrian Wenger gingen Kunden vor einem halben Jahr extra zur UBS, um deren Situation auszunützen. «Man hat sich von Zusatzrabatten von einem Viertelprozent erzählt.» Heute nicht mehr.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) warnt seit bald einem Jahr vor einer Preisblase im Immobilienmarkt, bewirkt durch eine zu lockere Kreditpolitik der Banken. Die Banken bestreiten die Existenz einer Immobilienblase. Trotzdem reagieren die UBS und CS jetzt: «Die Grossbanken wollen offenbar Musterschüler sein und gesünder wachsen», bemerkt Wenger. Hinter dem Bremsmanöver der Grossbanken mag aber auch ihre Einsicht stehen, dass sie derzeit zu wenig konkurrenzfähig sind.

Den Kantonal- und Raiffeisenbanken flossen von ehemaligen UBS- und CS-Kunden Milliarden an Spargeldern zu, die derzeit kaum verzinst werden. Zudem muss die UBS markant höhere Risikoaufschläge zahlen, wenn sie sich am Kapitalmarkt verschuldet. Sowohl UBS wie CS messen ihre Rentabilität an der internationalen Konkurrenz.

«Die Nachfrage ist nach wie vor gross», sagt etwa Pierin Vincenz, Chef der Raiffeisengruppe. «Die Zuwanderung aus dem Ausland hält an und die Zinsen sind weiterhin tief.» Sprich: nur wenige Zehntel über dem Rekordtief (siehe Grafik). Das Volumen der Privathypotheken wächst laut dem VZ-Mann um 10 Prozent pro Jahr – ungebrochen. Seit 1998 haben sich die ausstehenden Hypotheken laut SNB-Statistik auf 559 Milliarden Franken verdoppelt.

Zweifellos ist die Raiffeisengruppe die grösste Gewinnerin im Hypothekenmarkt. Immer wieder staunen Konkurrenten über ihre niedrigen Zinsangebote: «Die Raiffeisenbanken nehmen auch Risiken, welche andere Banken nicht suchen», sagt VZ-Mann Wenger. «Kunden mit knappem Einkommen und weniger als 20 Prozent Eigenkapital.» Vincenz wehrt sich gegen die Unterstellung von Leichtsinn: Wegen der grossen Nähe zum Kunden könnten seine Bankleiter deren Bonität besser beurteilen.

Auch die Zürcher Kantonalbank lockerte ihre Kreditvergabekriterien, um im Bieterkampf besser mitzuhalten. Ihre Schuldner müssen die Hypothek in 20 Jahren anstatt auf 65 Prozent nur noch bis 75 Prozent abtragen. Das senkt die Zinslast und die Tragbarkeit ist eher gewährleistet. Dennoch verlor sie Marktanteile.

«Die Raiffeisenbanken haben mit ihrer Preispolitik den Markt aufgemischt», attestiert Rudolf Dellenbach, Chef der Aargauer Kantonalbank, dem Konkurrenten. «Heute diktiert der Konsument den Preis.» Die niedrigen Libor-Hypotheken würden nach wie vor am stärksten nachgefragt. Mehr und mehr auch die langfristigen Festhypotheken von 8 bis 10 Jahren.

Der Trend wird sich laut Dellenbach im nach Zürich am stärksten umkämpften Marktgebiet Aargau noch akzentuieren, solange die schon mehrfach vorausgesagte Zinswende ausbleibe. Auch der Kantonalbanker warnt: «Die Banken können ihre Preismodelle schon lange nicht mehr einhalten. 0,5 bis 0,6 Prozentpunkte Marge auf einem grösseren Auftrag – da bleibt nicht mehr viel, um das Risiko abzubilden.»


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