Der Flughafen Zürich ist längst mehr als nur ein Flughafen. In jede noch so kleine Ecke hat der Ende Jahr abgetretene Flughafen-Chef Thomas Kern einen Laden gestellt. Die Erträge aus dem Nichtfluggeschäft machten 2014 rund 40 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Dieser Anteil wird in Zukunft deutlich zunehmen.

Kerns Nachfolger Stephan Widrig verrät gegenüber der «Schweiz am Sonntag», die Flughafen Zürich AG habe kürzlich ein neues Projekt für einen Ausbau der Passanten- und Verkaufsflächen gestartet. Branchenkenner sprechen davon, dass die Flächen vor der Passkontrolle um über 50 Prozent vergrössert werden sollen. Ein Paukenschlag in einem ansonsten verängstigten Markt.

«Eine Ausdehnung wäre zwischen den Parkhäusern 1 und 2 und dem ‹Circle› möglich, wobei auch entsprechend Einkaufsfläche geschaffen wird», sagt Widrig. «The Circle» ist ein 1 Milliarden Franken teurer Büro-, Hotel- und Einkaufskomplex, der ab 2018 neben dem Flughafen die Türen öffnen soll. Danach will der Flughafen den Ausbau der Shoppingfläche zwischen den Parkhäusern in Angriff nehmen.

Die Umsätze mit Mieteinnahmen von Kleiderhändlern, Kofferverkäufern und Brezelständen werden somit steigen. Im vergangenen Jahr wurden von den Restaurants und Shops auf 32 000 Quadratmetern rund 540 Millionen Franken umgesetzt. Nur das Glattzentrum erwirtschaftete mit 619 Millionen mehr. Mit dem «Circle» und der anschliessenden Flächenexpansion könnte der Flughafen vorbeiziehen.

Sonst will kaum mehr jemand neue Verkaufsflächen bauen. «Die Investoren machen um den Markt einen grossen Bogen», schreiben die Analysten der Credit Suisse. Es würden 40 Prozent weniger Baugesuche gestellt als im Durchschnitt der letzten Jahre. An Grossprojekte mit Kosten von über 50 Millionen Franken wage sich kaum jemand heran.

Dem Detailhandel geht es mies. Die Frankenstärke drängt die Kundschaft ins nahe Ausland. Bereits seit 2011 klagen die Detaillisten über sinkende Erträge. Eine solche Durststrecke musste die Branche zuletzt Mitte der Neunzigerjahre durchleiden. Damals steckte die Schweiz in einer Wachstumskrise. Damit nicht genug. Der Onlinehandel boomt. Das drückt die Nachfrage nach neuen Verkaufsflächen noch stärker. Insofern mögen die Ausbaupläne des Flughafens Zürich überraschen. Doch nebst den liberalen Öffnungszeiten hat er einen weiteren, riesigen Vorteil: den Standort. «Die Zahl der Pendler, Passagiere und Mitarbeitenden wird auch in den nächsten Jahren wachsen», sagt Widrig. Dem Vernehmen nach werden es jährlich bis zu 6 Prozent mehr. Durch diesen Trend werde der Flughafen als Zentrum weiter gestärkt, so Widrig.

Flughäfen, aber auch Bahnhöfe haben in der Schweiz an Anziehungskraft gewonnen. Durch die rasch wachsende Bevölkerung sammeln sich rund um diese Verkehrsknotenpunkte mehr und mehr Läden, Büros oder Wohnungen an. Statt bloss durch die Bahnhöfe zu hasten, treffen sich die Menschen dort, trinken einen Kaffee oder gehen essen, kaufen ein oder kehren in die eigenen vier Wände zurück. Aus Durchlaufstationen werden Begegnungsorte.

Dieser Trend zeigt sich auch im Markt für Büros. Dort ist der Kampf um Mieter seit ein paar Jahren bereits knüppelhart. Vor allem in Zürich und Genf stehen viele Büros leer.

In Bern oder Basel ist weniger an der Nachfrage vorbeiproduziert worden. Aber auch dort fallen die Mieten seit 2013. Und das Schlimmste ist noch nicht vorbei. Eine Reihe von Mammutprojekten kommt erst noch auf den Markt.

Neben dem «Circle» am Flughafen Zürich werden etwa in Basel die beiden neuen Türme von Roche neue Büros auf den Markt schwemmen. Der Pharmakonzern lässt sich jeden Turm 550 Millionen Franken kosten.

Im Kanton Zug zieht die Verwaltung für 450 Millionen ein neues Verwaltungsgebäude hoch. Am Markt geht man davon aus, dass in den nächsten Jahren etwa 10 Prozent der Bürogebäude leer stehen werden.

Auf diesem umkämpften Markt ist die Nähe zu einem Bahnhof ein entscheidender Trumpf. Martin Bernhard, Chefanalyst beim Immobiliendienstleister JLL, sagt: «Neubauprojekte in der Nähe von Bahnhöfen werden auch in diesem schwierigen Markt gut laufen.» Hingegen werde es alles, was mehr als zehn Gehminuten davon entfernt sei, bereits deutlich schwerer haben.

An den SBB zeigt sich der Trend exemplarisch. In der Nähe ihrer Bahnhöfe treten die Schweizerischen Bundesbahnen als Grossinvestor auf. Sie errichten an den Topstandorten schweizweit im grossen Stil neue Bauten für Wohnungen, Läden und auch Büros. Im Büromarkt, in dem sich alles um Mieter drängt und drängelt, kommen die SBB dank privilegierten Lagen vergleichsweise leicht zu Kunden. In Zürich etwa werden sie ihre Neubauten gut füllen können. An der Europa-Allee neben dem Zürcher Hauptbahnhof sind ihre Büros stark gefragt. Ebenso im Andreasturm, der 2018 neben dem Zürcher Bahnhof Oerlikon entstehen soll. Bereits heute ist dort die Hälfte der Fläche weg.

Das Nachsehen haben andere, die sich mit Standorten etwas weiter weg von Bahnhöfen begnügen müssen. So hat etwa im Zürcher Glattpark der Neubau «Lindbergh-Allee» – 25 Gehminuten vom Bahnhof Oerlikon gelegen – noch kaum Mieter für seine Büros gefunden. Dabei können Mieter bereits seit Juni einziehen. Das Ambassador-House, 20 Minuten weg vom Bahnhof Oerlikon, soll 2017 bereit sein, hat aber bislang keine Vorvermietungen.

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