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Es ist so etwas wie eine nationale britische Leidenschaft, welche die Schweiz für sich entdeckt hat. Normalbürger mit etwas Vermögen auf der Seite kaufen mit ihrem Ersparten eine Wohnung und vermieten sie. «Buy to let», nennen das die Briten. Es ist eine Steigerung von «Airbnb», wo Private gewöhnlich in der selbst bewohnten Mietwohnung ein Zimmer vermieten.

«Buy to let»-Vermieter sind nicht etwa Superreiche. Etwas weniger als eine halbe Million Franken haben sie typischerweise, ist aus Bankkreisen zu hören. Das meiste verfügbare Vermögen stecke in der Immobilie. Häufig sind es Rentner, die eine Alternative zu den mickrigen Zinsen auf Obligationen suchen. Von der Vermietung versprechen sie sich eine sichere Einnahmequelle.

In Grossbritannien hat «buy to let» bereits einen Boom und einen Crash hinter sich. Ende der Neunzigerjahre hatten Banken eigens dafür eine neue Art von Hypothek geschaffen. Der Jahrzehnte dauernde britische Immobilien-Boom trieb Tausende in den Markt. Zuletzt waren schätzungsweise 1,4 Millionen Briten «buy to let»-Vermieter.

Als die Finanzkrise ausbrach, schien es den «buy to let»-Vermietern an den Kragen zu gehen. Mieter konnten nicht mehr zahlen. Die Banken zogen die Kredit-Zügel an. Doch eilte die Bank of England zur Rettung herbei. Ihre radikalen Zinssenkungen verhinderten eine Welle von Konkursen – und nun herrscht wieder Goldgräberstimmung.

In der Schweiz entdeckten Ökonomen der UBS und Credit Suisse das «buy to let»-System erst, als sie die Zahlen ihrer eigenen Kreditabteilungen untersuchten. Bei der UBS wurden 2008 weniger als 10 Prozent aller Kredite für «buy to let» beantragt. Anfang 2015 waren es bereits 20 Prozent. Auch die Credit Suisse berichtet von einem Anteil von rund 20 Prozent.

In den letzten Jahren war «buy to let» eine spektakulär erfolgreiche Strategie in der Schweiz. Von 2002 bis 2012 gab es eine Rendite von 6,5 Prozent. Heute können Investoren nur sehnsüchtig an solche Renditen zurückdenken. Aber so viel bekam damals tatsächlich, wer 2002 eine mittlere Wohnung kaufte, vermietete und 2012 wieder abstiess.

Dass «buy to let» in den nächsten Jahren ähnlich viel Rendite abwirft, ist jedoch unwahrscheinlich. Die Super-Rendite von 2002 bis 2012 verdankten «buy to let»-Vermieter vor allem dem Immobilienboom. Sie hatten für eine Wohnung durchschnittlich 400 000 Franken bezahlt und sie zehn Jahre darauf für 600 000 abgestossen. Diese Zeiten dürften vorbei sein.

Heute sind die Preise bereits sehr hoch. Der Immobilienmarkt scheint sich abzukühlen. In einigen Regionen sind die Preise bereits gefallen. Ein Preisabschlag beim Verkauf zerzaust beinahe jede Ertragsrechnung.

Auch sonst kann im Mietmarkt vieles schiefgehen. Rasch einmal steht die Wohnung leer. Etwa wenn in der Nähe ein neuer Wohnblock hingestellt wird. Wer Stockwerkeigentum kauft, bekommt gern Ärger mit den lieben Miteigentümern. Das kostet Zeit, Nerven und kann nötige Renovationen verteuern. Ob sich «buy to let» lohnt, hängt also stark vom einzelnen Deal ab. Die UBS-Ökonomen haben deshalb in einer neuen Studie analysiert, in welcher der 50 grössten Gemeinden die Chancen am besten sind.

Baden AG, Dietikon ZH und Kreuzlingen TG kommen demnach in der Deutschschweiz auf die ersten Ränge. UBS-Ökonom Mathias Holzhey erklärt: «Die Wohnungspreise sind dort, gemessen an den Mieten, noch vergleichsweise tief.» Zudem stünden relativ gesehen wenige Wohnungen leer. Wohnungen liessen sich auch gut wieder verkaufen. Die Risiken seien daher relativ gering.

Hingegen rät die UBS von Chur GR, Riehen BS oder Wädenswil ZH ab. «Die Renditen sind dort wiederum im Vergleich zu gering, um die relativ höheren Risiken zu rechtfertigen.» Die fünf grössten Städte der Schweiz zählen nicht zu den attraktivsten Orten. In Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Bern sind die Preise, gemessen an den Mieten, bereits zu hoch. «Da versprechen andere Orte bessere Renditen, wobei die Risiken vergleichbar sind.»

Einige Risiken drohen «buy to let»-Vermieter aber in jeder Gemeinde zu treffen. Etwa eine Zinswende oder Inflation. In einer Ära rekordtiefer Zinsen will dies kaum jemand mehr ernst nehmen. Doch UBS-Ökonom Holzhey warnt: «Wer eine Immobilie kauft, der muss an die nächsten zehn oder gar zwanzig Jahre denken. Da kann viel passieren.»

Eine Zinswende und Inflation wären ein harter Schlag. Wenn ein Vermieter etwa eine Hypothek hat, muss er selber mehr Zins an die Bank abliefern. Gleichzeitig entwertet die Inflation jedoch seine Einnahmen. Weitergeben kann er diese Kosten nur bedingt an den Mieter und erst mit grosser Verzögerung. Das Mietrecht lässt ihm keine andere Wahl. «Inflation ist Gift für die Rendite», sagt Holzhey deshalb.

In Grossbritannien haben sie mittlerweile ganz andere Sorgen. Junge Paare kommen gerade in den Städten kaum mehr zu erschwinglichen Wohnungen. «Buy to let»-Investoren, oftmals Rentner, schnappen ihnen die Wohnungen weg und treiben die Preise in die Höhe. Kritiker beklagen zudem, die Investoren würden aus Renditesucht nur das Allernötigste für ihre Wohnungen tun. Ob auch diese Nebenwirkungen von «buy to let» irgendwann den Schweizer Immobilienmarkt erreichen, bleibt abzuwarten.



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