Ohne Mami und Papi gehts nicht. Von den Eltern einen Erbvorbezug zu erhalten, war schon immer ein beliebter Weg zum Eigenheim. Doch nun sind gerade junge Familien vermehrt auf elterliche Hilfe angewiesen, da die Regulierungshürden heraufgesetzt wurden. Neue Zahlen des Hypothekarberaters Moneypark zeigen eine starke Zunahme von Erbvorbezügen.

Im Jahr 2013 – also noch vor der Verschärfung – nutzten noch weniger als 1 Prozent aller Moneypark-Kunden einen Erbvorbezug. Ende 2014 waren es knapp unter 5 Prozent, in den Jahren 2016 und 2017 dann schon 9 Prozent aller Kunden. Auch Schenkungen der Eltern haben zugenommen. So berichten es die Kundenberater von Moneypark, statistisch erfasst werden Schenkungen dort jedoch nicht.

Glück für wenige

«Diese Entwicklung war wohl unvermeidbar», sagt Moneypark CEO Stefan Heitmann. In Eigenheimen lebe es sich nach wie vor viel günstiger als in Mietwohnungen, dank rekordtiefer Hypothekar-Zinsen. Doch würden die scharfen Regulierungen unnötigerweise zwei Dritteln aller Haushalte den Traum vom Eigenheim verwehren. «Die Hilfe der Eltern kann ein Ausweg sein, für einige Glückliche.» Es ist das Glück, vermögende Eltern zu haben.

Bei knapp 200 000 Franken lag bei Moneypark der durchschnittlich von den Eltern vorgestreckte Betrag. Mit einem kleinen finanziellen Zustupf ist es also längst nicht getan, die Kinder können so nicht alle Bedingungen für eine Hypothek erfüllen. Moneypark-CEO Heitmann sagt: «Es ist stossend, dass es so oft nur mit vermögenden Eltern geht. Von den tiefen Zinsen hat der Mittelstand zu wenig.»

Sie sind zu spät gekommen, die jungen mittelständischen Familien mit ihren Eigenheim-Träumen. Das zeigt eine Analyse des Immobilienberaters Iazi. Die Preise stiegen seit dem Jahr 2000 um 65 Prozent, vor allem nach 2006 gingen sie durch die Decke. Die Löhne hielten nicht mit: Sie nahmen bloss um 13 Prozent zu (siehe nachfolgende Grafik). Preise um 65 Prozent, Löhne um 13 Prozent: Damit sind typische Eigenheime für den schweizerischen Mittelstand unerreichbar, zumindest in den Städten und Agglomerationen.

Das zeigt etwa ein Preisatlas mit durchschnittlichen Preisen für ein typisches Occasions-Haus: Baujahr 2005, gute Bauqualität, guter Zustand, 143 Quadratmeter und zwei Bäder. Egal ob Chur, Bern, Basel oder Luzern: Es kostet überall deutlich über eine Million Franken. In Zürich und Genf gar über 2 Millionen. Um solche Preise zu stemmen, braucht es eine Hypothek von mindestens einer Million. Und um wiederum diese zu bekommen, ein monatliches Einkommen über 18 000 Franken. Doch so viel verdienen nicht einmal 10 Prozent der Haushalte (siehe Chart).

Iazi-CEO Donato Scognamiglio sagt dazu: «Man muss es leider sagen: Für junge Paare ist der Zug zum Eigenheim abgefahren. Das ist so etwas wie der Fluch der späten Geburt.» Die Chancen ein Eigenheim zu finden, seien für junge Familien vor zehn oder fünfzehn Jahren noch deutlich besser gewesen. Nun bleibe vielen nur ein Ausweichen. Auf Regionen, die ausserhalb, aber nahe der Städte lägen. «Es ist kein Zufall, dass im Aargau oder im Thurgau mehr gebaut wird: dort gibt es noch Boden zu erschwinglichen Preisen.»

Abstriche am Traum-Heim zu machen. Auch so gelangen einige Haushalte doch noch ans Eigenheim. Sie kaufen etwa kleinere Wohnungen, mit weniger Fläche. Wie die Ökonomen der Credit Suisse schreiben, nimmt die durchschnittliche Fläche seit einigen Jahren schweizweit wieder ab. Zuvor war sie jahrelang immer nur weiter angestiegen.

Ein anderer Ausweg wären Einsteiger-Hypotheken. Junge Familien müssten nicht mehr mit einem fiktiven Zins von 5 Prozent berechnen, ob die Zinszahlungen weniger als ein Drittel ihres Einkommens beanspruchen. Sie dürften mit 3 Prozent rechnen, müssten dafür aber die Hypothek schneller zurückzahlen. Raiffeisen-CEO Patrik Gisel wollte solche Hypotheken lancieren. Die Finanzaufsichtsbehörde Finma pfiff ihn zurück.

Ausweg Einsteige-Hypothek

Das hatte Signalwirkung für die ganze Branche. Zudem befragte die Finma mehrere Akteure der Branche, ob sie ähnliche Hypotheken erwägen würden. «Da genügt ein Telefonanruf, und es wird alles abgeblasen», sagt ein Kenner. So gibt nun auch das VZ Vermögenszentrum keine eigenen Einsteiger-Hypotheken heraus. Der Vermögensberater hatte Gespräche mit institutionellen Investoren geführt.

Lorenz Heim, Hypotheken-Experte im VZ, sagt: «Mir ist bis heute nicht klar, was die Finma gegen solche Einsteiger-Hypotheken einzuwenden hat, solange sie richtig aufgesetzt werden.» Entscheidend sei: Die jungen Familien müssten die Hypotheken fix über zehn Jahre zu einem tieferen Zins erhalten. Und: Sie müssten das Geld, das durch die tiefen Zinszahlungen frei werde, tatsächlich zur Abzahlung der Hypothek verwenden. «Wird das eingehalten, ginge die Bank kein höheres Risiko ein, die Familie auch nicht.»