Es braut sich etwas zusammen in der Schweiz. Die rege Bautätigkeit, tiefe Zinsen, steigende Immobilienpreise und ein rasantes Hypothekenwachstum bilden einen gefährlichen Cocktail. Nationalbank-Präsident Philipp Hildebrand warnte diese Woche eindringlich vor den Gefahren: «Es wäre tragisch, wenn wir uns im Nachhinein eine Immobilienkrise aufladen», sagte er anlässlich der geldpolitischen Lagebeurteilung in Bern.

Die Schweiz steuert auf einen Immobiliencrash zu. Das belegen die jüngsten Zahlen aus dem Stabilitätsbericht der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Dieses Papier, das alljährlich publiziert wird, nimmt den Puls des Schweizer Bankwesens und ist gespickt mit umfangreichem Datenmaterial.

Besonderes Augenmerk legt die SNB auf die Immobilienpreise, die seit 2008 steil ansteigen und schon bald die Höchststände Ende 1980er-Jahre durchbrechen werden (siehe Chart). In manchen besonders begehrten Wohnregionen um den Zürich-, Genfer- und Zugersee sowie in einigen Tourismusgebieten sei die Immobilienpreisentwicklung bereits nicht mehr mit fundamentalen Daten zu rechtfertigen. Dazu gehören Bevölkerungswachstum, steigende Löhne und tiefe Zinsen.

Das sei insbesondere beunruhigend, weil auf regionaler Ebene kaum verlässliches Datenmaterial vorliege und diese Regionen rund 30 Prozent des gesamten schweizerischen Hypothekarportfolios ausmachen. «Kommt es zu einer Korrektur in diesen Regionen, könnte dies einen schweizweiten Einfluss haben», schreibt die Nationalbank.

Was dann passiert, tönt dramatisch: Bankenkrisen, die durch einen Immobiliencrash verursacht wurden, haben wiederholt beträchtliche volkswirtschaftliche Kosten verursacht, heisst es weiter. Der Zusammenbruch der Immobilienpreise in den 90er-Jahren, die hohen Hypothekarzinsen und die daraus folgende Bankenkrise haben eine lange Phase der Stagnation verursacht.

Die grösste Gefahr geht dabei nicht von den Grossbanken UBS und Credit Suisse aus, die zusammen rund 30 Prozent der Schweizer Hypothekarforderungen halten, sondern von den Raiffeisen- und einigen Kantonalbanken. Mehrere Faktoren sind bei dieser Entwicklung beunruhigend:

> Marktgrösse: Die genossenschaftlich organisierten Raiffeisen-Banken kommen in der Schweiz auf einen Marktanteil von 15 Prozent. Das starke Wachstum in den letzten Jahren haben sie zum grössten Wohnfinanzierer der Schweiz gemacht – mit ausstehenden Forderungen in der Höhe von knapp 120 Milliarden Franken.

> Wachstum: Die Raiffeisenbanken haben ihr Hypothekengeschäft in den letzten Jahren sehr stark ausgebaut. 2010 verzeichnete die Gruppe ein Wachstum von 8,1 Prozent. Sie wächst damit doppelt so schnell wie der Gesamtmarkt, der letztes Jahr um 4,6 Prozent zulegte. Der Hypothekenmarkt wiederum wuchs doppelt so schnell wie das Bruttoinlandprodukt.

> Zinsänderungsrisiko: Den Banken können Verluste entstehen, wenn sich das Zinsumfeld ändert. Besonders gross sind die Verluste, wenn die Zinsen abrupt steigen. In der Bilanz der Raiffeisengruppe schlummern die grössten Zinsänderungsrisiken.

Die SNB hat in einem Szenario mit einem Abstieg um 2 Prozent einen Verlust auf dem Eigenkapital von 18 Prozent ausgerechnet. Beim aktuellen bereinigten Kernkapital von 8,9 Milliarden Franken ergibt dies einen Verlust von 1,6 Milliarden Franken. Die Eigenkapitalquote würde von 12,7 auf 10,4 Prozent fallen. Zum Vergleich: Das Zinsänderungsrisiko bei den Grossbanken liegt bei rund 3 Prozent.

> Margenrückgang: Die Erträge in Prozent zu den verwalteten Vermögen sind bei den Raiffeisenbanken seit 2005 rückläufig und liegen heute bei unter 0,5 Prozent. Nur die Regionalbanken erwirtschaften eine ähnlich tiefe Profitabilität. Dadurch fehlt Geld, das Eigenkapital schnell zu erhöhen. Die Eigenkapitalquote verharrt auf tiefem Niveau.

Die Nationalbank stellt in ihrem Finanzstabilitätsbericht klare Forderungen auf: Für Banken mit einem beträchtlichen Marktanteil im Hypothekargeschäft, einem hohen Zinsänderungsrisiko und einem starken Hypothekenwachstum sind «rigorose» Aufsichtsmassnahmen angezeigt. Sie sollen genügend Eigenkapital aufbauen, um Verluste abfedern zu können.

Raiffeisen wird zwar nicht beim Namen genannt, doch die Beschreibung trifft exakt auf die von Pierin Vincenz geleitete Gruppe zu. Ein Sprecher teilt auf Anfrage mit, dass die Bank weiter wachsen und an den strengen Vergaberichtlinien festhalten wolle. Zudem verweist die Bank auf die historisch tiefen Ausfallquoten bei den Krediten von unter 0,5 Prozent hin.

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