Die Banken drehen den Spiess um und erhöhen nach Jahren des intensiven Wettbewerbs die Margen für ihre Hypotheken massiv. Dabei greifen die Kundenberater zum Telefon und knöpfen sich gezielt Kunden vor mit Liborhypotheken mit einer tiefen Marge. Ein UBS-Kunde sagt zur «Schweiz am Sonntag»: «Mein Kundenberater rief mich an und sagte nebenbei, dass er über meine Liborhypothek sprechen müsse.»

Der Kunde konnte vor Jahren, als die UBS tief im Subprime-Schlamassel steckte, eine Hypothek mit einer Marge von 0,63 Prozentpunkten abschliessen. Diese Zeiten seien jetzt vorbei, beschied der UBS-Berater dem verdutzten Kunden. Denn bei einer solch tiefen Marge verdiene die Bank nichts mehr. Zudem werde der antizyklische Kapitalpuffer im Sommer erhöht, was die Hypotheken verteuere. Die UBS müsse die Marge um 50 Prozent auf 1,0 Prozent anheben. «Die Anweisung komme von oben, und wenn man sich widersetze, müsse die Bank die Libor-Tranche eben kündigen.»

Lorenz Heim kennt zahlreiche solche Fälle. «Derzeit kommen viele verärgerte Kunden zu uns, weil die Bank die Margen massiv erhöht», sagt der Geschäftsführer des Hypothekenzentrums, das auf Beratung und Pooling von Krediten spezialisiert ist. «Oft sehen wir Margenerhöhungen von 30 Basispunkten.» Bei einem Kredit von 600 000 Franken verdient eine Bank mit dem gleichen Aufwand so 1800 Franken mehr.

Noch Anfang Jahr sah es danach aus, dass die Zinsen steigen würden. Doch nach den letzten Entscheiden der Europäischen Zentralbank ist diese Erwartung verflogen. Der in London erfasste Dreimonatszins für Franken (Libor) liegt gerade mal bei 0,01 Prozent. Davon sollten eigentlich die Hausbesitzer mit einer Liborhypothek profitieren, deren Zins an den Markt gebunden ist. Doch die Schweizer Banken drehen jetzt den Spiess um und scheinen in einer konzertierten Aktion die Margen zu erhöhen.

Heim erzählt von einem Extrembeispiel: Bei einem Kunden der Credit Suisse lief ein Kredit aus, der mit einem Aufschlag von unter 1 Prozent vereinbart worden war. Die Bank habe die Marge auf 1,75 Prozentpunkte anheben wollen – und dann grosszügig eine Reduktion um ein paar Zehntel angeboten. «Und das war kein schlechtes Kreditrisiko.»

Auch der mit Comparis assoziierte Hypothekarberater Hypoplus bestätigt, dass die Banken mehr verdienen wollen. «Die Erhöhungen gehen durchs ganze Band der Anbieter», sagt Geschäftsführer Silvan Kaufmann. «Ein Durchschnittskunde, bei dem heute ein fünfjähriger Vertrag ausläuft, sieht sich mit einer Erhöhung von 0,8 auf 1,2 Prozentpunkte Aufschlag konfrontiert. Die Marge hat hier also um 50 Prozent zugenommen.»

Das geht ins Geld. In den letzten Jahren wurden viele Hypotheken auf den Libor abgeschlossen, um von den tiefen Zinsen zu profitieren. Schätzungen zufolge machen Liborhypotheken etwa 15 Prozent der 800 Milliarden Franken Marktvolumen aus. Würde bei all diesen Krediten die Marge um 0,3 Prozentpunkte angehoben, nähmen die Banken pro Jahr 360 Millionen Franken mehr ein.

In einer Stellungnahme verweist die UBS auf den antizyklischen Kapitalpuffer, der die Bank verpflichte, mehr Eigenkapital für das Hypothekargeschäft zu unterlegen. «Durch eine Erhöhung der Eigenmittel verteuern sich die Kosten im Hypothekargeschäft.» Berater Heim lässt diese Begründung nur ansatzweise gelten. Andere bestreiten, dass der Puffer die Kredite überhaupt verteuere. Selbst die Bankiervereinigung verzichtet auf eine Schätzung. Man sei «skeptisch», ob sich das berechnen lasse, sagt deren Sprecher.

Grund für die Aufschläge sind vielmehr die gesunkenen Zinsen, auch wenn das paradox klingt. Zwar sind Libor-Hypotheken an den Zins gekoppelt, zu dem sich die Banken am Kapitalmarkt refinanzieren können. Doch das tun diese gar nicht. Sie finanzieren die Hypotheken meist über eigene Spareinlagen, weil sie so in der Vergangenheit viel grössere Gewinne machen konnten. Besonders deutlich sei das bei Inlands- und Kantonalbanken, sagt Heim. Weil die Sparzinsen nicht weiter gesenkt werden können, bedeuteten die jüngsten Zinssenkungen, dass die Hypo-Gewinne sanken. «Das wird nun korrigiert.»

Derzeit sei keine Bank wirklich zufrieden mit dem Libor-Geschäft, sagt der Finanzchef einer Kantonalbank. Da so oder so das Wachstum im Hypothekargeschäft gebremst werden müsse, tue man das über Margenerhöhungen. Bei den Grossbanken kommt hinzu, dass in vielen Geschäftsbereichen wie dem Investmentbanking oder dem Geschäft mit reichen Kunden aus dem Ausland die Gewinne weggebrochen sind. Das wollen sie nun im Inland kompensieren.

Den Banken hilft, dass der Hypothekarmarkt intransparent geworden ist. Gelten schon die publizierten Sätze für Festhypotheken meist nur als Richtwert, veröffentlichen viele Banken bei Liborhypotheken gar nicht erst einen Zinssatz. Kunden müssen in Verhandlungen einsteigen, um an eine Auskunft zu kommen. Vergleichen und Verhandeln sei wichtiger denn je, findet auch Berater Kaufmann. Je nach Fall könne man bis zu einem halben Prozent bessere Angebote herausholen. Mittlerweile habe sich die Attraktivität der Hypotheken verändert, sagt Kaufmann. «Noch vor vier oder fünf Jahren hatte man mit einer Liborhypothek einen spürbaren Kostenvorteil gegenüber einer Festhypothek.» In den vergangenen Wochen habe er aber fünfjährige Festhypotheken um 1,15 Prozent abschliessen können.

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