Im vierten Quartal des vergangenen Jahres sanken die Hypozinsen ins Bodenlose. Vor Weihnachten wurden fast unglaubliche Werte gemeldet: Festhypotheken für zehn Jahre gab es für gute Schuldner erstmals in der Geschichte für unter 1,5 Prozent, fünfjährige Kredite waren zum Teil für weniger als 1 Prozent zu haben. Der Hauseigentümerverband fragte: «Haben wir bereits japanische Verhältnisse in der Schweiz?» und erinnerte daran, dass in Japan die Zinsen seit 20 Jahren bei praktisch null verharren.

Der Traum vom Eigenheim – er war günstiger zu realisieren denn je. Doch in den letzten vier Wochen ist eine bemerkenswerte Trendwende zu beobachten. Der Durchschnittssatz für 5-jährige Festhypotheken betrug vorgestern Freitag 1,661 Prozent, vor einem Monat waren es noch 1,398 Prozent gewesen. Das ist zwar im langfristigen Vergleich immer noch sehr wenig. Aber: Es ist ein Anstieg innert Monatsfrist um happige 19 Prozent, wie aus dem VZ-Hypoindex hervorgeht.

Auch die langfristigen Kredite, die wegen der Tiefzinsphase so beliebt sind, wurden teurer. Eine ganze Reihe von Banken bot noch im Dezember Sätze für zehnjährige Festhypotheken von unter 2 Prozent an, darunter auch mehrere Kantonalbanken. Tempi passati: Am aggressivsten ist zurzeit noch die Basler Kantonalbank mit 2,25 Prozent. Der einstige Preisbrecher Migrosbank ist praktisch gleich, und die Grossbanken Credit Suisse und UBS verlangen inzwischen bereits 2,32 bzw. 2,43 Prozent.

Auch hier: Im historischen Vergleich ist das nach wie vor sensationell tief, zu Beginn der 90er-Jahre lagen die Sätze mal bei über 8 Prozent. Aber wir sehen zurzeit die höchsten Hypozinsen seit mehr als einem Jahr. Und es gibt mehr und mehr Banken, darunter die Raiffeisen, die sehr zurückhaltend geworden sind mit der Vergabe von langlaufenden Hypotheken. Zehn Jahre und länger laufende Kredite sind nicht mehr einfach so zu bekommen.

Die Aufschläge geschehen, ohne dass die Nationalbank die Leitzinsen verändert hätte. Das kann sie zurzeit nicht, denn höhere Leitzinsen würden den Franken stärken, und die SNB muss zurzeit vor allem eines: den Euro-Mindestkurs von Fr. 1.20 sicherstellen. Kommt hinzu, dass keine Inflationsgefahr besteht.

Leicht angestiegen ist hingegen die zehnjährige Bundesobligation, doch liegt sie mit 0,77 Prozent immer noch äusserst tief. Somit kann man sich des Eindrucks nicht erwehren, dass die Banken die Gunst der Stunde genutzt haben und die Hyposätze überdurchschnittlich stark erhöht haben. «Die Margen der Banken haben zugenommen», stellt Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum fest.

Es geht um Milliarden, die von den Konsumenten zu den Banken umverteilt werden: Die gesamten Hypothekarschulden von Herrn und Frau Schweizer betragen zurzeit über 800 Milliarden Franken. Wenn sich der Spread – also die Differenz zwischen Hypozins und Bundesobligation – auch nur um 0,2 Prozentpunkte zugunsten der Bank erhöht, verdienen diese 1,6 Milliarden Franken mehr. Zu beachten ist zudem, dass sich die Geschäftsbanken bei der Nationalbank momentan zum Nulltarif verschulden können.

Die Trendwende bei den Zinsen ist ganz im Sinn der Nationalbank, die seit langem vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes warnt. Zuletzt war es das SNB-Direktoriumsmitglied Fritz Zurbrügg, der im Schweizer Fernsehen sagte: «Wir sind beunruhigt.» Die SNB droht damit, beim Bundesrat die Aktivierung des Kapitalpuffers zu beantragen, wenn es zu keiner Abkühlung komme. Der Puffer – höhere Eigenmittelanforderungen – ist aber nach wie vor nicht in Kraft.

Die Banken wollen, dass das so bleibt, denn mit dem Kapitalpuffer müssten sie rund 5 Milliarden Franken mehr zur Seite legen. Doch Ökonomen wie der ehemalige Preisüberwacher Rudolf Strahm halten den Puffer für nötig. Gut möglich aber, dass die nun leicht steigenden Hypozinsen etwas Druck wegnehmen.

Die Banken sind auch darum gegen den Puffer, weil sie Mitte 2012 freiwillig beschlossen, die Bedingungen für die Hypothekenvergabe zu verschärfen. So werden etwa Gelder aus der Pensionskasse nicht mehr als «hartes» Eigenkapital angerechnet. Auch muss die Hypothek schneller amortisiert werden. Sie muss in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden.

Ob diese freiwilligen Massnahmen aber – zusammen mit den nun höheren Zinsen – reichen, um die Risiken am Immobilienmarkt einzudämmen, bleibt offen. Bei den Zinsen aber dürfte es weiter aufwärtsgehen. Die CS etwa prognostiziert für die nächsten zwölf Monate einen Anstieg um 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte bei Festhypotheken. Die Banken raten daher, die Gunst der immer noch tiefen Zinsen zu nutzen und die Hypotheken langfristig anzubinden.

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