Die Immobilienverwalterin führt uns durch ein Basler Stadthaus. Sie schliesst die Tür auf und plötzlich stehen wir in einer Halle von 130 Quadratmetern. «Der Bonsai verlangt viel Pflege», sagt sie und zeigt auf den Zen-Garten mitten im Raum.

12 350 Franken kostet die Wohnung mit 400 Quadratmetern. Pro Monat. Zuletzt war sie an einen Berater vermietet, der sie an Geschäftsleute vermittelte. Für ihn wurde aus drei Wohnungen eine gemacht. Seit zwei Jahren sucht die Bâloise als Inhaberin einen Mieter.

Teure Wohnungen wie diese werden zunehmend unvermittelbar. «Lange konnte man Luxuswohnungen gut an Firmen vermieten, die diese ihren ausländischen Mitarbeitern zur Verfügung stellten», sagt Hans-Peter Bissegger, der bei der Bâloise den Bereich Immobilien leitet. «Das hat sich geändert. Heute schaut jeder auf die Kosten.»

Die grossen Unternehmen seien seit der Finanzkrise extrem zurückhaltend geworden, sagt die Verwalterin einer anderen Gesellschaft. Und Gerhard Walde von der Zürcher Gesellschaft Walde & Partner sagt, man spüre auch, dass zuletzt weniger Spitzenverdiener aus dem Ausland in die Schweiz gekommen seien. Hinzu kommt: Viele, die sich eine grosse Wohnung leisten können, kaufen sich eine, seit die Zinsen nahe bei null liegen. Und so stehen grosse Mietwohnungen nicht selten ein halbes Jahr lang leer, bis sie vermietet werden können, sagt Walde.

Davon können all jene nur träumen, die auf der Suche nach einer Dreizimmerwohnung sind. Von diesen gibt es nämlich in vielen Städten zu wenig. So stehen laut Bundesamt für Statistik in ganz Zürich nur gerade 133 Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern frei. Das hat die Mieten auf Rekordhöhe getrieben. Zudem steigen die Kosten für Mietwohnungen mittlerweile auch in unverdächtigen Orten wie Olten an.

Es gebe verschiedene Gründe für den Mangel an kleinen Wohnungen, sagt Bâloise-Manager Bissegger. So seien über die Zuwanderung in den letzten Jahren viele alleinstehende Personen oder Paare ohne Kinder in die Schweiz gekommen, und diese suchten meist 2,5- oder 3,5-Zimmerwohnungen. «Der Bau hielt nicht mit der Bevölkerungsentwicklung mit.»

Auch die zunehmenden Scheidungsraten wirkten sich aus, sagt Bissegger. Getrennte Elternteile mit Kindern suchen sich meist Wohnungen in diesem Segment. Zudem räche sich die Planung der späten Neunzigerjahre: «Lange wurden zu grosse Mietwohnungen mit vier Zimmern und viel Wohnfläche gebaut», sagt Bissegger. Wohnungen mit Grundrissen, die sich eigentlich nur für Wohneigentum eigneten. Vermieten liessen sich diese nur schwer.

Und so wirbt inzwischen sogar der Staat dafür, dass mehr in kleinere Wohnungen investiert werden solle. Mit einer Studie zeigte das Bundesamt für Wohnungswesen diese Woche, wie Investoren bei gleicher Rendite günstigere Wohnungen bauen könnten. Im Fall eines Wohnblocks in Zürich konnte die Miete so von 3010 auf 1973 Franken gesenkt werden. Statt 117,5 Quadratmeter sind die Wohnungen nur noch 84,4 Quadratmeter gross.

Der Immobilienmarkt ist in den vergangenen Jahren heftig durchgeschüttelt worden, schon seit längerem werden Überhitzungen in einzelnen Regionen wie Zürich und Genf befürchtet. Das ist jedoch bloss eine Seite. Blickt man nur auf Privatimmobilien, so sind die Preise in Stocken geraten. Die vom Vermittler Immoscout 24 und dem Beratungsunternehmen IAZI berechneten Preisindices für am Markt angebotene Immobilien sinken seit zwei Monaten. Käufer von Eigentumswohnungen zögerten zunehmend, sagt Christoph Caviezel, Chef der Immobiliengesellschaft Mobim.

Kurzfristig wirkten sich vor allem die strengeren Vorschriften für die Vergabe von Hypotheken aus, vermutet Bâloise-Manager Bissegger. «Man merkt, dass ein Teil der Leute nicht mehr so einfach an eine Hypothek kommt.» Banken verlangen für die Vergabe von Hypotheken neu 10 Prozent echtes Eigenkapital. Nur noch 10 Prozent dürfen aus Pensionskassengeldern eingebracht werden.

Bei den von professionellen Anlegern gehandelten Immobilien dürften die Preise jedoch weiter steigen. Ein Grund dafür ist, dass vor allem Versicherungen und Pensionskassen weiter stark auf Immobilien setzen, da diese die einzige Anlageklasse darstellen, die noch regelmässige Ausschüttungen verspricht.

Laut Credit Suisse hat der Anteil der Immobilien in den Depots der Pensionskassen seit 2003 bis Mitte 2012 von 10 auf 21,3 Prozent zugenommen. Swisscanto weist 20,6 Prozent aus. Das Paradoxe: Swisscanto warnt die Pensionskassen schon lange davor, dass bei Immobilien «rekordhohe» Aufpreise bezahlt werden. Und doch empfiehlt die Kantonalbanken-Tochter seit Ende 2011, Schweizer Immobilien zu übergewichten. Obligationen seien keine Alternative.

Und so leidet Hans-Peter Bissegger, der Immobilienverwalter der Bâloise, unter den Geschäften seiner eigenen Kollegen. Die Renditen von Mehrfamilienhäusern sinken aufgrund der hohen Immobilienpreise. Gleichzeitig kann er Luxuswohnungen nicht vermieten. Die Basler Wohnung mit dem Bonsai wird nun wohl wieder in zwei Wohnungen aufgeteilt. Genug teuer werden sie auch dann noch sein.

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